Les lois

Consolidation de la protection des acquéreurs de biens immobiliers

La loi n°2009-62 du 31 juillet 2009, modifiant la loi n°90-17 du 26 février 1990 portant refonte de la législation relative à la promotion immobilière, vient abroger et remplacer les anciennes dispositions de l'article 12 de la loi de 1990.    Article 12 (nouveau) - Le promoteur immobilier ne peut recevoir ni versement, ni effet, ni dépôt, ni souscription d'une part du prix de vente avant la signature de la promesse de vente rédigée conformément aux conditions prévues aux articles 10 et 11 de la présente loi (loi n°90-17 du 26 février 1990)

  Après signature de la promesse de vente par les deux parties, l'acquéreur peut accorder des avances au promoteur immobilier contre une caution bancaire ou une caution délivrée par une société d'assurance en faveur de l'acquéreur dans les conditions prévues par le cahier des charges générales de la promotion immobilière.

Une loi pour renforcer le système de garanties

   Un projet de loi amendant la loi sur la promotion immobilière a été adopté, le 23 juillet 2009, par la Chambre des Conseillers. Il porte sur le renforcement du système de garanties -qui sont actuellement limitées à la garantie bancaire– par l’introduction de la garantie d’assurance. L'agence TAP indique que l’objectif est de permettre à l’acheteur de récupérer les avances remises au promoteur, et ce dans plusieurs cas.

   Il s’agit notamment du non-respect des clauses du contrat et du dépassement du délai de retard toléré (une année), exception faite des retards générés en cas de force majeure, la résiliation du contrat, soit à l’amiable soit conformément à un verdict des tribunaux, la cessation de paiement et la faillite.

(Sources : www.investconsulting.com.tn - www.bourseimmo.com.tn)

-  Comment acquérir un bien immobilier par un étranger en Tunisie?   -  Les étrangers rallient de plus en plus la Tunisie notamment les villes côtières à la recherche d’une résidence secondaire ensoleillée. Européens ou Maghrébins affectionnent tellement notre chère Tunisie qu’ils y achètent une demeure.

D’ailleurs, les nouvelles formules d’achat proposées par le législateur tunisien tombent à pic. Elles ont encouragé l’acquéreur étranger à trouver refuge chez nous.

Le guide de l’immobilier ne manque pas de conseils et vous annonce les mesures qui soutiennent l’acquisition des logements par des étrangers.


1. L’acquisition et la vente d’un bien immobilier en Tunisie

L'acquisition et la vente d'un bien immobilier en Tunisie par un étranger sont soumises à l'accord préalable du gouverneur de la région où se situe le bien en question. Cependant ces dernières années ont été marquées par de nouvelles dispositions plus souples concernant certaines opérations immobilières et foncières effectuées par les étrangers.

Les étapes à suivre pour l’obtention de l’autorisation du gouverneur

Avant de demander l’autorisation du gouverneur, la rédaction de la promesse de vente est indispensable. La promesse de vente doit préciser un délai raisonnable (entre 3 et 6 mois par exemple) au futur acquéreur pour obtenir l’autorisation en question. La promesse de vente doit également prévoir le cas où celui-ci n’obtient pas la dite autorisation. Le versement d’un acompte sur le prix total de la vente peut être prévu par la promesse d’achat. De même, Il peut être prévu de récupérer, en cas de non finalisation de l’opération d’achat, l’avance ou une partie.

Noter qu’il est d’abord primordial de vérifier la régularité du titre foncier du bien en question auprès de la conservation de la propriété foncière -CPF.

Pour s’assurer de mener à bien les démarches liées à l’acquisition, il vaut mieux se faire assister par un professionnel du métier, en l’occurrence un agent immobilier ou un avocat désigné par l’un des partis. Celui-ci aide à préparer le dossier d’autorisation du gouvernorat et facilite les démarches administratives.

Afin de déposer la demande d’acquisition, plusieurs documents administratifs sont requis à commencer par les pièces d’identité de l’acquéreur.

Les documents nécessaires

a- Dans le cas où le vendeur est de nationalité tunisienne, l’opération nécessite les documents suivants : - Formulaire à récupérer du gouvernorat et à remplir en 5 exemplaires ; - Copie des documents justifiant l’identité du vendeur avec précision du nom, de la nationalité, de l’adresse et du métier ;

- Copie des documents justifiant l’identité de l’acheteur avec précision du nom, de la nationalité, de l’adresse et du métier ainsi que son passeport ;

- Copie originale de la promesse de vente établie par un avocat ou un notaire dûment signée (légalisée) du vendeur et de l’acheteur ;

- Certificat de propriété du bien, et à défaut le contrat d’achat initial du vendeur ;

- Quitus de la taxe municipale ;

- Attestation de la municipalité précisant la nature du bien et son usage ;

- Procès-verbal par un huissier notaire précisant la nature du bien et le nom de son occupant;

- Copie du plan topographique ;

- Copie du plan de situation ;

- Extrait du plan d’aménagement ;

- Plan architectural ;

- Plan de morcellement si le bien est en copropriété ;

b- Dans le cas où le vendeur est de nationalité étrangère, l’opération nécessite de plus :

- Les documents d’imposition, quitus fiscal ;

- Dans le cas où la vente est soumise elle-même à l’autorisation, une copie de l’autorisation du gouverneur est nécessaire ;

  Dans les deux cas, si l’acquéreur ou le vendeur est une personne morale, il faut présenter une copie du dossier juridique, particulièrement les statuts de la société et de l’identité de son représentant légal.

  Si l’autorisation est accordée, le contrat de vente définitif est signé et les procédures d’enregistrement et d’inscription de la vente effectuées respectivement auprès de la recette fiscale et de la conservation de la propriété foncière - CPF.

Les opérations non soumises à l’autorisation

Depuis mai 2005, les opérations d’achat, de location des terres et locaux se trouvant dans les zones industrielles et touristiques, la transmission de la propriété de ces biens découlant d’opérations d’intégration, de fusion, de division, le changement de la forme juridique ou la cession à des tiers des sociétés ou filiales à capitaux à majorité étrangers, à condition d’un maintien en activité, sont exemptes de l’autorisation du gouverneur.    La loi n°2005-40 du 11 mai 2005, complétant le décret du 4 juin 1957, a apporté du nouveau à cet égard. Concrètement, l’exonération de l’autorisation du gouverneur concerne aussi bien l’acquisition, ou le bail par des étrangers, des terrains et des locaux

  Est considérée comme zone industrielle ou zone touristique, toute zone à laquelle a été attribué le caractère industriel ou touristique conformément à la législation en vigueur relative à l’aménagement des zones industrielles et à l’aménagement des zones touristiques et à la législation en vigueur relative à la protection des terrains agricoles ainsi que les lotissements aménagés ayant acquis le caractère industriel ou touristique dans le cadre des plans d’aménagement urbain.

   Est dispensé donc de l’autorisation préalable, le transfert de propriété des terrains et des locaux bâtis dans les zones industrielles ainsi que des terrains situés dans les zones touristiques aménagées conformément à la législation en vigueur et résultant des opérations de fusion ou de regroupement ou de scission ou de transformation de la forme juridique ou de transfert aux tiers de sociétés ou de filiales de sociétés dont le capital est à majorité étrangère, à condition de conserver leur activité économique.

2. Enregistrement des acquisitions par des étrangers non résidents

  La loi de Finances relative à l’exercice budgétaire 2007 a apporté du nouveau concernant l’acquisition par les étrangers non résidents de biens immobiliers en Tunisie. Ainsi, la loi de finances prévoit dans son article 34 que l’enregistrement des opérations de transfert de propriété à titre onéreux des biens acquis en devises par des étrangers non résidents, au sens de la réglementation applicable en matière de change, est dorénavant soumis aux droits fixes. Rappelons que les étrangers étaient soumis au même régime appliqué aux tunisiens.

3. Exonération des retraites et rentes de sources étrangères

Depuis la loi de finances 2007, un nouveau régime fiscal a été instauré. Son article 35 prévoit un système préférentiel pour le transfert en Tunisie des retraites et rentes viagères de source étrangère. Celui-ci donne droit à une exonération de 80% de l’Impôt sur le revenu ; en l’occurrence retraites et rentes viagères, à condition de transférer ces revenus vers un compte bancaire ou postal en Tunisie ou la déclaration de leur importation directe.

(Sources : www.investconsulting.com.tn - www.bourseimmo.com.tn)